破解棚户区改造难题的良方是什么?

【中经点评】很显然,在房价高企的当下,要“改造”数量众多的棚户区配套资金是不能少的。但审计署去年对全国地方债务的审计却表明,截至去年6月底,全国政府债务超20.6万亿,尤其是17.89万亿的各类地方政府债务(含偿还责任、担保责任、救助责任债务)引发。

上述数据意味着若在债务高企时,将大量资金安排在棚户区改造方面,对地方政府的资金安全是个严重考验。那么,破解棚户区改造难题的良方是什么?答案或许是民间资本。在笔者看来,如果政府制定政策合理有效,还是能够调动民间资本进入棚户区改造这一“民生”领域的。

据21世纪经济报道报道,“单单依靠当地政府是解决不了(资金)的。”提起包头的北梁棚户区改造项目,全国人大代表胡瑞峰就有很多话说。

据介绍,该区域住着12万户居民,平均约900人才有一个厕所。但很多人在这里一住就是几十年,甚至有家庭几代人只住一间房。

2012年2月,国务院总理李克强曾到这里进行考察。此后,包头市加紧了棚户区改造步伐。

当地预计3年内投资200亿元对这里实施改造。其中,仅仅市政基础设施配套建设资金就需要约48.5亿元,利息等融资成本约41.5亿元,而当地2013年地方财政收入也才345亿元。

国务院总理李克强在2014年政府工作报告中指出,今后一个时期,要改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。这1亿人涉及到约3000万套住房,以每户最少建筑安装费用为10万计算,也需要3万亿。

对此,中国社科院农村所宏观室主任英认为,这3000万套住房,以5年计算,每年需要解决600万套,以每户补贴约5万计,则需要每年2000-3000亿。

英认为,这3000亿,中央可以拿1000亿,因为去年国家减少行政开支节约了大量的资金。“当然这个补贴不只是中央,还有地方的,棚户区改造应该采取市场化招标的模式,加快推进。”他说。

21世纪经济报道获悉,实施棚户区改造耗资非常巨大,且因为不涉及商品房销售,这部分主要是政府支出为主。

以包头北梁棚户区为例。该区为内蒙古最大棚户区,占地13平方公里,涉及11个行政村和15个社区,居民4.7万户,12.4万人,90%以上房屋为建国前后建成,70%以上居民无固定收入。

该区改造领导小组常务副组长高志勇称,经前期测算,北梁棚户区搬迁改造计划总投资约200亿元,包括安置房回购、建设资金约77亿元。按此每户一套住房计算,则每套住房的安置房回购、建设成本约为16万。

实际成本则更高。因为上述计算未包括征收补偿费约33亿元,市政基础设施配套建设资金约48.5亿元、融资成本约41.5亿元等。

除了资金量大外,棚户区改造还有个难题是居民大都希望就地改造。全国人大代表胡瑞峰说:“当地居民希望留在本地,但当地再造的工期长,难度大。”

她今年的议案是,因为乌海市处于地震带,建设房屋质量要提高级别,加上矿区难以就地建房,煤矿空采区也要环境恢复费用,所以棚户区改造建设资金数额特别巨大。

而如果全国解决1亿人的住房,按照3口人一家计算,需要3000万套住房,再以最少的每套房10万计算,也需要3万亿。如果分5年计算,则需要每年6000亿元。

根据今年的政府工作报告,2014年国家将新开工700万套以上保障性住房,其中各类棚户区470万套以上。这比2013年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套的目标要大。

数字显示,2013年中央财政共下达棚户区改造及配套基础设施建设资金约723亿元,比2012年增加59亿元,增长8.8%。

对于每户的补贴也在增加。比如,2013年城市棚户区改造户均补助19202元,比2012年增加3472元,增长22%;国有工矿、林区、垦区及煤矿棚户区配套基础设施建设户均补助30418元,比2012年增加14237元,增长88%。

中国社科院农村所宏观室主任英认为,就棚户区改造,中央去年补贴700亿,今年补贴到1000亿问题不大。

千亿补贴对于耗资万亿的棚户区改造来说,显然是杯水车薪。“政府投入的资金应该是引导性的,棚户区改造更多应该采取市场化方式招标。”英提议,国家可以出台政策,通过降低贷款利率等方式鼓励民间资本以直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造,从而拓宽棚户区改造的资金渠道。

中国房地产学会秘书长顾云昌也认为,完全可以采取市场化的办法来解决棚户区改造资金短缺问题。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者,如果棚户区在核心区,尽管投资巨大,但是资金可以从土地价值来获取。

“因为核心的部分是土地价值,建筑安装的成本一线元一平米,一套六七十平米的房子也就是十几万,而一亩几百万的地价在一二线城市是很正常的。”张大伟分析说,保障房大部分是新增土地,位置差,企业积极性不高,但一些棚户区的位置是非常好的,企业很有兴趣。

他认为,今年政府改造470万套棚户区难度应该说比较小。“政府主要做土地置换,从易到难。比如说,东北三省的产矿区政府就会先投入一部分资金,从土地有价值的区域开始改造。”

Related Post

标签:

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注